Blåhøj/Gl. Blåhøj

Blåhøj er en landsby med et velfungerende erhvervsliv og fælles faciliteter ved Blåhøj Hallen og Multihuset. Landsbyen har en privat Friskole og Børnehuset Solstrålen med vuggestue, børnehave og SFO som åbnede i 2024.

Den afgrænsende landsby i kommuneplanen består af tre klynger – fra stationsbyen Blåhøj i nord til Gl. Blåhøj i syd, med det gamle mejeri, kraftvarmeværk og Biogasanlæg samt Friskolen, hallen og multihuset i midten som et mødested og fælles samlingspunkt. Derudover er der Blåhøj Kirkeby, der foruden kirken består af en enkelt gård og et par huse. På trods af afstandene opfattes de løsrevne landsbyområder af de fleste som én sammenhængende landsby.

Landsbyen har et godt fællesskab, som er meget centreret omkring børnene, Friskolen, Blåhøj Hallen og Multihuset. Fællesskabet, de frivillige i foreningslivet og ildsjælene er sammen med byens historisk funderede iværksættementalitet med til at sikre den sociale sammenhængskraft.  

Blåhøj ligger midt i et produktionslandskab, men naturen i det omkringliggende landskab og friluftsliv spiller alligevel en vigtig rolle for byens borgere. Den rekreative stiforbindelse Den Skæve Bane går midt igennem stationsbyen og giver adgang til de lavbundende naturområder omkring Hallundbæk. Der er et potentiale i, at skabe flere rekreative ruter og forbindelse ud i landskabet omkring byen og binde landsbyklyngerne bedre fysisk sammen. 

Der pågår planlægning for et solcelleanlæg nordøst og vindmøller nordvest for byen. Med den Grønne pulje kan der tilføres midler til de områder, der lægger jord og udsigt til VE-anlæg. Brugt rigtig, kan den være med til udvikle landsbyen eller området omkring den.

Midt i Blåhøj Stationsby ligger et erhvervsareal med gamle bygninger og kornsilo til DLG. Området rummer mange potentialer for omdannelse og anden anvendelse til brug for byens fællesskab eller boliger.

Strategiske mål for udviklingen Blåhøj/Gl. Blåhøj er, at:

• Udnytte eksisterende muligheder inden for landsbyen
• Omdanne eksisterende bygningsmasse

Vi vil i planlægningen for Blåhøj/Gl. Blåhøj:

• understøtte en fastholdelse af indbyggertallet og en fremtidig positiv befolkningsudvikling
• sikre, at en fysisk udbygning af landsbyen sker ved at udnytte eksisterende planlægningsmæssige muligheder inden for afgrænsningen ved huludfyldning, afrunding af landsbyen eller anvendelse af uudnyttede arealer
• sikre, at der inden for landsbyens afgrænsning kan ske omdannelse af overflødiggjorte, nedslidte og/eller skæmmende bygninger eller arealer, så der kan skabes nye muligheder for f.eks. boliger eller rammer for landsbyfællesskabet. 

Kommunens syv landsbyer har forskellige udviklingspotentialer grundet deres demografiske udvikling, geografiske placering og planlægningsmæssige forhold. Der er derfor opstillet forskellige strategiske mål for hver landsby, som så skal danne grundlag for den fremtidige fysiske udvikling i den enkelte landsby. De strategiske mål for de enkelte landsbyer er baseret på faglige vurderinger og lokalt kendskab, men de har også taget udgangspunkt i dialog med repræsentanter fra landsbyerne og deres lokale input til den fremtidige fysiske udvikling.

Målene er fastsat ud fra tre overordnede, strategiske mål: - "Udnytte", "Omdanne" og/eller "Udvide":

Ved at "udnytte" eksisterende, planlægningsmæssige muligheder inden for landsbyen, kan der via huludfyldning eller ved anvendelse af uudnyttede arealer etableres enkelte nye boliger og erhverv.

Ved at "omdanne" eksisterende bygningsmasse, kan der skabes nye muligheder i udtjent, nedslidt og skæmmende byggeri og på arealer, som kan gentænkes til nye boliger eller anvendes til faciliteter som understøtter landsbyfællesskabet.

Ved at "udvide" landsbyen arealmæssigt kan der skabes grundlag for nye byggemuligheder, som kan understøtte en fremtidig positiv befolkningsudvikling. Gennem mindre udvidelser af landsbyafgrænsningen og efterfølgende lokalplanlægning eller landzonetilladelser skabes mulighed for øget bosætning, på baggrund af en konkret efterspørgsel og private initiativer. 

Blåhøj/Gl. Blåhøj er en landsby med et faldende indbyggertal. I perioden fra 2015 til 2024 har der været et fald i indbyggertallet på 7,24%, svarende til en ændring fra 525 til 487 personer.

Der har i perioden været næsten en halvering i andelen af børn i før-skole-alderen og en stigning på over 20% i andelen af unge. Den nuværende andel af børn i alderen 0-5 år og 6-15 år samt unge i alderen 16-24 år svarer til gennemsnittet for resten af kommunen på henholdsvis ca. 6%, 12% og 10%.

Der er en stor andel af borgere i "den arbejdsdygtige alder" i Blåhøj/Gl. Blåhøj og en mindre andel af de ældre på 75+ sammenlignet med resten af kommunen.

I Blåhøj er der over den 10-årige periode sket en drastisk stigning i antallet af borgere med vestligt statsborgerskab, så de udgør knap 20 % af befolkningen. Der er samtidigt sket næsten en tredobling af antallet med ikke-vestligt statsborgerskab, som udgør ca. 9 %.

I Blåhøj er der en generel stigning i uddannelsesniveau. Med knap 43 %, er der en væsentlig andel af borgere, som er erhvervsfagligt uddannet. Der flere i beskæftigelse og færre på pension, hvis man sammenligner med gennemsnittet for kommunen. Der er på de 10 år også sket et fald i antallet af arbejdsløse i Blåhøj.

Inden for landsbyafgrænsningen i Blåhøj Stationsby er der uudnyttede områder, hvor det er muligt at understøtte landsbyens vækst og behov for nye boliger eller erhverv. 

Der kan udvikles arealer til nye eller udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder og boligudstykninger til f.eks. fritliggende parcelhuse (åben-lav) eller sammenhængende rækkehuse, kædehuse eller dobbelthuse (tæt-lav) eller andre alternative boligformer. Nogle af områderne er allerede lokalplanlagt og kan bebygges på baggrund af byggetilladelser, mens andre forudsætter, at der kommuneplanlægges og/eller lokalplanlægges.
I Kommuneplan 2025 er landsbyafgrænsningen ikke udvidet, da det er vurderet at der ikke er behov for yderligere arealer til byggemuligheder. Foruden de uudnyttede arealer, er der muligheden for at omdanne eller nedrive eksisterende nedslidte ejendomme i landsbyen og et nedslidt erhvervsområde midt i byen.

Ved udvikling i landsbyen, skal man være opmærksom på beskyttelsesinteresser, hensyn og udpegninger som kan have betydning. Af væsentlige forhold kan nævnes:

Vandhåndtering
Der er grundvands og drikkevandsinteresser i Blåhøj/Gl. Blåhøj, og udvikling skal ske i overensstemmelse med retningslinjer for Grundvand og drikkevandsinteresser (link på hjemmesiden). Ved udvikling i landsbyen skal der tages hensyn til grundvandsforekomster - både ved nye arealudlæg og ved ændret arealanvendelse. Hele Gl. Blåhøj og størstedelen af Blåhøj Stationsby ligger inden for område med særlige grundvandsinteresser (OSD) og nitratfølsomt indvindingsområde (NFI). Landsbyen ligger desuden inden for indvindingsoplande til Blåhøj Vandværk og Blåhøj By' s Vandværk. Omkring vandværkernes boringer er udpeget boringsnære beskyttelsesområder (BNBO).

Forud for ny lokalplanlægning i Blåhøj skal der foreligge en vandhåndteringsplan, som redegør for håndtering af overfladevand, før der kan opføres byggeri og anlægsprojekter i området.

Kulturhistoriske værdier 
Den skæve Bane, som løber gennem Blåhøj Stationsby er udpeget værdifuldt kulturmiljø. Udvikling skal derfor ske i overensstemmelse med retningslinjer for Kulturhistoriske værdier (link på hjemmesiden). Nye anlæg, nyt byggeri og andre ændringer i landskabet ikke udformes og placeres på en måde, der forringer oplevelsen eller kvaliteten af den kulturhistorisk værdifulde banestrækning.

Den Skæve Bane er et gammelt jernbaneforløb, der fremtræder som en vold i landskabet, og som i dag anvendes som rekreativ natursti. I begyndelsen af 1900-tallet var der behov for en jernbaneforbindelse på tværs af Jylland fra Esbjerg til Randers, da der var en ganske betydelig eksport af landbrugsvarer fra Danmark til England. Persontrafikken ophørte omkring 1971, og i dag er der kun skinner tilbage på forløbet imellem Bramming og Grindsted. I Ikast-Brande Kommune løber banestien fra kommunegrænsen ved Billund Kommune til lidt sydvest for Blåhøj Kirkevej via Blåhøj, Drantum, Brande, Ejstrupholm og til Hampen St. Herfra går stiforløbet gennem Silkeborg Kommune videre til Funder og ind i kommunen igen nord for Gludsted Plantage.

Kortene nedenfor viser udviklingsmulighederne i Blåhøj og Gl. Blåhøj i overensstemmelse med de strategiske mål om at udnytte eksisterende muligheder og omdanne eksisterende bygningsmasse.

Tryk på kortene, for at se dem i stort format.

Område nord for Buelundvej/Sdr. Ommevej
Et privatejet areal, som er lokalplanlagt i lokalplan nr. 99 til erhvervsformål og boliger der benyttes af ejere eller personer i tilknytning til virksomheden. En ændret anvendelse forudsætter en ændring af kommuneplanens rammer og lokalplanlægning.

Den vestlige del af området ligger tæt på Sdr. Ommevej og ønskes anvendelse ændret til etablering af støjfølsom arealanvendelse som f.eks. boliger, skal det sikres at støjkrav kan overholdes.

En del af området ligger inden for skovbyggelinjen og bebyggelse i denne del af området forudsætter at der gives dispensation eller en reduktion af skovbyggelinjen. Der skal som udgangspunkt holdes en afstand på 20-25 fra skov til bygninger.

Ved en udvikling af området skal man være særligt opmærksom på håndtering af overfladevand.

Område syd for Buelundvej
Et privatejet areal, som er en del af et større rammelagt område til landsbyområde i kommuneplanen. Det kan anvendes til blandet bolig og erhverv, og der kan etableres åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på henholdsvis 30 og 40 eller erhverv op til miljøklasse 3.

Den østlige del af området grænser op til erhvervsområde til lettere industri (beskrevet nedenfor). Den vestlige del af området grænser op til tankanlæg. Det betyder, at dele af området som udgangspunkt ikke kan bebygges grundet støjkrav.

En del af området ligger inden for skovbyggelinjen og bebyggelse i denne del af området forudsætter at der gives dispensation eller en reduktion af skovbyggelinjen. Der skal som udgangspunkt holdes en afstand på 20-25 fra skov til bygninger.

Område syd for Buelundvej/Blåhøj Tværvej
Et privatejet areal, som er lokalplanlagt i lokalplan nr. 20 til erhvervsformål til lettere industri. Området er bebygget med bygninger anvendt til DLG korn og foderstoffer, men anvendes ikke til formålet længere.
Området ligger midt i landsbyen og har potentiale for omdannelse til andre formål til et nyt centralt boligområde og/eller anvendes til landsbyfællesskaber. Området kan omdannes enten ved genanvendelse af bygninger og/eller nedrivning og opførelse af nyt byggeri. En ændret anvendelse af området forudsætter en ændring af kommuneplanens rammer og lokalplanlægning.

Området ligger inden for skovbyggelinjen og bebyggelse i området forudsætter at der gives dispensation eller en reduktion af skovbyggelinjen. Der skal som udgangspunkt holdes en afstand på 20-25 fra skov til bygninger.

Område ved Stigbjergvej
Et privatejet areal, som er rammelagt i kommuneplanen til boligformål til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på henholdsvis 30 og 40. Udstykning af området forudsætter som udgangspunkt lokalplanlægning.

Området ligger inden for skovbyggelinjen og bebyggelse i området forudsætter at der gives dispensation eller en reduktion af skovbyggelinjen. Der skal som udgangspunkt holdes en afstand på 20-25 fra skov til bygninger.

Området ligger uden for OSD, NFI og indvindingsopland til vandværket. Ved en udvikling af området skal man alligevel være særligt opmærksom på håndtering af overfladevand. Indledende vurderinger peger på, at der kan være problemer med at nedsive pga. ler i terræn.

Vejadgang til området skal være via den eksisterende privat fællesvej Nørrevang, da Stigbjergvej er en smal grusvej.

Område ved Filskovvej
Et privatejet areal, som er rammelagt i kommuneplanen til erhvervsformål til lettere industri. Området ligger i forlængelse af eksisterende erhvervsområde, og i området kan der etableres virksomheder i miljøklasse 3-4.
Størstedelen af området ligger inden for skovbyggelinjen, og bebyggelse i denne del af området forudsætter at der gives dispensation eller en reduktion af skovbyggelinjen. Der skal som udgangspunkt holdes en afstand på 20-25 fra skov til bygninger.

Før der kan opføres bygge- og anlægsprojekter i området skal der foreligge en dokumenteret plan/redegørelse for håndtering af overfladevand. Planen skal tage højde for klimaforandringer, herunder forhøjet grundvandsstand.

Detailhandel
Der er mulighed for detailhandel i landsbyen i overensstemmelse med retningslinjer for detailhandel (link på hjemmesiden). De meste af Blåhøj Stationsby ligger inden for udpegningen af et lokalcenter i kommuneplanens detailhandelsstruktur. Et lokalcenter er defineret ved, at det er et område som skal betjene en begrænset del af en by eller en hel landsby - primært med dagligvarer. Derfor retter lokalcentre sig ikke mod et større opland.

Inden for lokalcenteret i Blåhøj som helhed må der opføres eller indrettes dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på højst 1.000 m2. Den tilladte størrelse for den enkelte butik må højst være 500 m2 for dagligvarer og 500 m2 for udvalgsvarer.